Le contrat de bail

I. Définition du contrat de bail

Il existe deux sortes de contrats de bail. Le bail à loyer et le bail à ferme. Sur le principe le système est unifié partout en Suisse, même si procéduralement certains cantons, y compris Fribourg, ont leurs spécificités.

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur laisse l’usage d’un bien au locataire, contre le paiement d’un loyer. Le bail à ferme quant à lui se porte sur l’usage d’un bien ou d’un droit productif, contre le paiement d’un fermage.

Le bail à ferme reprend en grandes parties les éléments du bail à loyer, avec toutefois quelques différences. La conclusion des deux contrats de bail en elle-même ne diffère pas. Même si la conclusion du contrat de bail peut paraître simple, une relecture par un avocat peut souvent éviter des erreurs.

II. Contenu

Les dispositions sur le bail s’appliquent pour les baux d’habitations et les baux commerciaux, mais également aux biens dont l’usage est cédé avec ces baux, comme par exemple des places de parking.

Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu’il prend fin à l’expiration de la durée convenue. Tous les autres contrats sont conclus pour une durée indéterminée.

III. Obligations des parties

A. Obligations du bailleur

Le bailleur doit permettre au locataire d’user du bien à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été loué et de l’entretenir en cet état. Les dérogations à cette règle au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées ou pour des baux d’habitations ou de locaux commerciaux. Votre avocat saura vous conseiller pour éviter de tels écueils.

De plus, si un procès-verbal a été établi lors de la restitution du bien à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance. Le locataire peut également exiger de connaître le montant du précédent loyer. Le canton de Fribourg ne déroge en rien à ces règles générales.

Si le bailleur ne délivre pas le bien à la date convenue ou qu’il le délivre avec des défauts, les règles générales d’inexécution des contrats s’appliquent. Le locataire doit donc donner un délai au bailleur pour s’exécuter. Si celui-ci ne le fait pas avant la fin du délai, le locataire peut (1) demander l’exécution et demander des dommages-intérêts, (2) renoncer au droit et demander des dommages-intérêts pour cause d’inexécution (frais d’hôtel ou de loyer qu’il n’aurait pas dû payer si le bien avait été délivré en temps voulu), (3) il peut simplement se départir du contrat. Si le locataire accepte le bien malgré les défauts ou le retard, il ne peut que demander les prétentions qu’il aurait pu avoir si les défauts étaient arrivés en cours de bail (remise en état du bien, réduction proportionnelle du loyer, dommages-intérêts, prise en charge du procès contre un tiers, consignation de loyer).

Ces modalités sont extrêmement procédurières, raison pour laquelle l’assistance d’un avocat compétent en droit du bail est vivement recommandée. En cas d’erreur initiale dans les démarches il est très difficile de revenir en arrière ou de rectifier le tir.

Dans le bail à ferme, le bailleur doit s’acquitter des grosses réparations. Dans le bail à loyer, il doit s’acquitter de tous les travaux qui ne sont pas des « menus travaux de nettoyage ou d’entretiens du locataire ». Par exemple, le locataire doit pouvoir changer une ampoule. En revanche, n’ayant pas forcément les compétences nécessaires pour réparer un appareil ménager inclus dans le bail, il faudra faire venir un réparateur dont les frais seront à la charge du bailleur.

Attention à ne pas confondre les notions de bail à ferme et de bail à ferme agricole, ce dernier ayant une importance toute particulière dans les cantons ruraux tels que Fribourg notamment.

B. Obligations du locataire

Le locataire a l’obligation de payer un loyer, qui est la rémunération due au bailleur pour l’usage du bien.

Il ne doit payer les frais accessoires, comme par exemple les frais de chauffage, que si cela a été convenu spécialement dans le contrat.

Si le locataire, après la réception du bien, a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut fixer par écrit un délai de paiement, sans quoi il résiliera le bail. Ce délai ne peut pas être plus court que dix jours et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, que trente jours.

Les procédures usuelles de recouvrement sont également ouvertes et votre avocat saura vous renseigner à cet égard.

Le locataire doit se servir de son bien avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit être respectueux envers ses voisins.

IV. Conclusion

La Suisse est un pays de locataires, avec un petit nombre de propriétaires. Il en va de même dans le canton de Fribourg. Pour cette raison, le contrat de bail est très courant pour les biens immobiliers.

Diverses protections peuvent être utiles lors de la conclusion d’un contrat de bail.

Lors de l’emménagement et du déménagement, un état des lieux est recommandé pour que le locataire comme le bailleur s’assurent de l’état du bien en question.

En tant que bailleur, il est également conseillé de demander une caution au locataire au moment de la conclusion du contrat qui pourrait couvrir les dommages potentiels. Si ce montant n’a pas été (totalement) utilisé, il pourra être rendu au locataire au moment de l’état des lieux de sortie.

Une erreur en droit du bail pardonne très rarement (défaut de fixation du loyer, oublie de formule obligatoire, mauvaise dénomination, etc.). Pour toutes ces raisons, on ne s’improvise pas bailleur du jour en lendemain et il est vivement recommandé de se faire assister d’un avocat ou, à tout le moins, d’une régie spécialisée.

Co-écrit par Albertine Necker, Etudiante master en droit

La réduction de loyer

I. Généralités

Dans le cas d’un contrat de bail, le locataire doit payer chaque mois un loyer. Cependant, il peut arriver que des défauts apparaissent dans l’appartement ou dans le bien loué. A certaines conditions, le locataire peut faire valoir certains droits (art. 259a ss CO) : la remise en état du bien, la réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers. Il peut également consigner le loyer.

A l’exception des dommages-intérêts, les droits décrits plus hauts sont valables même sans faute du bailleur. Ces dispositions ne sont pas applicables pour les défauts dont la réparation incombe au locataire, c’est-à-dire les défauts qui lui sont imputables. Cependant, ces droits ne peuvent pas être restreints en défaveur du locataire.

II. Réduction proportionnelle du loyer

En particulier, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, au moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.

Lorsque le défaut est grave, celui-ci peut entraîner la suppression du loyer pour toute la durée du défaut.

Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être restreint d’au moins 5%, voire 2% s’il s’agit d’une atteinte permanente. La diminution de loyer à laquelle peut prétendre le locataire tend à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties et n’est pas assimilable à des dommages-intérêts.

Lorsque le bailleur connaît le défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction, ce dernier peut réclamer non seulement la réduction des loyers pour le futur, mais aussi la restitution d’une partie des loyers déjà versés. Cependant, il faut que le locataire ouvre son action avant que le délai de prescription de cinq ans ne soit échu.

III. Concernant le bailleur

La réduction du loyer par le bailleur est considérée comme une modification unilatérale du contrat, qui est un droit. Cependant, comme cette modification n’est pas au détriment du locataire (celui-ci devant simplement payer moins d’argent), il n’existe pas de délai. Ainsi, le bailleur peut informer du jour au lendemain son locataire que son loyer diminuera le mois suivant. Cette situation reste très rare en pratique !

IV. Conclusions

Lorsque des locataires se rendent compte qu’un défaut entache leur bien, il peut parfois être compliqué de faire valoir leur droit face à une régie ou à un bailleur. De plus, certains locataires peuvent aussi par moment utiliser certains éléments pour demander une diminution de loyer très (voire trop) importante.

Dans la période sanitaire extraordinaire actuelle, bon nombre de locataires, par exemple de baux commerciaux, ont été dans l’obligation de payer un loyer malgré le fait qu’ils n’ont pas pu utiliser leur bar, restaurant ou autre commerce. Certains auteurs de doctrine sont d’avis que ces locataires ont le droit à une réduction de loyer, voire à une suppression du loyer, car le fait de ne pas pouvoir utiliser son bien locatif serait considéré comme un défaut. Cette question n’est toutefois pas tranchée en pratique et n’emporte de loin pas l’approbation de tous, et pour cause.

Il convient toujours de garder à l’esprit que les droits des locataires engendrent des obligations des bailleurs. Il est donc important de bien se renseigner sur le sujet, y compris lorsqu’on envisage l’acquisition de biens immobiliers de rendement, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Co-écrit par Albertine Necker (Présidente ELSA, étudiante en 3ème année de droit)

La prolongation du contrat de bail (art. 272 ss CO)

I. Généralités

Recevoir une lettre de résiliation de son contrat de bail n’est souvent pas une bonne nouvelle, peu importe à qui elle est adressée. Le locataire comme le bailleur peuvent être ennuyés par une telle nouvelle, qui nécessite alors soit de rechercher un nouveau logement ou local commercial, soit de rechercher un nouveau locataire. Suivant les cas, il peut se justifier de demander à l’autorité compétente la prolongation du contrat de bail.

La prolongation du contrat de bail par le locataire est réglée aux art. 272 ss CO. Une telle prolongation n’est pas prévue dans la loi pour le bailleur.

II. La prolongation par le locataire

A. Droit du locataire

Le locataire peut demander la prolongation du contrat de bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas.

Pour déterminer quels intérêts priment, l’autorité peut se fonder notamment sur (1) les circonstances de la conclusion du contrat et le contenu de celui-ci, (2) la durée du bail (un locataire vivant depuis plus de vingt ans dans un appartement aura plus de chance de se voir accorder une prolongation sur cette base qu’un locataire y habitant depuis seulement quelques mois), (3) la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, (4) le besoin qu’a le bailleur ou ses proches d’utiliser les locaux et l’urgence de ce besoin (si le bailleur comptait sur cette résiliation pour y loger son enfant par exemple), (5) la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (c’est-à-dire s’il pourra être difficile pour le locataire de trouver un nouvel appartement par la suite).

L’autorité compétente doit en plus vérifier si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient être raisonnablement exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

B. Exclusion de prolongation

Le contrat de bail ne peut pas être prolongé lorsque le congé est donné en cas de demeure du locataire (en cas de retards de paiement), pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins, en cas de faillite du locataire, si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.

De plus, aucune prolongation ne peut être accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux équivalents (c’est-à-dire avec le même loyer, la même surface, etc.).

C. Modalités

La prolongation peut durer au maximum quatre ans pour les baux d’habitations et au maximum six ans pour les baux commerciaux. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge détermine avec équité s’il y a lieu de prolonger et pour quelle durée. Cependant, si les parties conviennent entre elles d’une prolongation contractuelle du bail, elles ne sont pas liées par les maximums légaux.

L’une des parties (le bailleur ou le locataire) peut demander à ce que la prolongation soit inscrite dans le contrat de bail, si nécessaire.

D. Procédure

La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l’autorité de conciliation, lorsqu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, et lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du mandat.

Pour une deuxième prolongation, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première prolongation.

Remarque : A défaut d’un jugement ou d’un accord contraires, le locataire peut résilier le bail pendant la prolongation, à différentes conditions, soit en observant un délai de congé d’un mois pour la fin d’un mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année, soit en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année.

III. La prolongation par le bailleur

Il n’existe pas de prolongation légale pour le bailleur. La seule solution qui permet à celui-ci de « prolonger » le contrat après la résiliation est de faire annuler la résiliation. Le congé est annulable si celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au destinataire du congé, c’est-à-dire dans ce cas le bailleur, de démontrer que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

IV. Conclusion

L’action pour prolongation du contrat de bail peut avoir des conséquences très importantes, notamment en matière de baux commerciaux. Le droit du bail étant extrêmement formaliste tant pour le bailleur que pour le locataire, il est important d’être bien conseillé sur les règles de procédure avant d’agir. Il n’est en règle générale pas possible de rattraper une erreur dans ce domaine, ce qui scelle souvent le sort de ces affaires.

Co-écrit par Albertine Necker (Présidente ELSA, étudiante en 3ème année de droit)

La résiliation anticipée du contrat de bail (art. 264 CO)

Je suis locataire d’un appartement et souhaiterais partir avant la fin déterminée du bail. Est-ce possible ? Quelles sont les conditions à remplir pour qu’une telle démarche soit acceptable ?

I. Généralités

Lors de la location d’un appartement ou tout autre objet de bail d’habitation ou de bail commercial, le locataire peut restituer le bien de manière anticipée, à certaines conditions. Cette disposition est semi-impérative, c’est-à-dire que les parties ne peuvent pas convenir d’une manière de régler la situation qui soit moins favorable au locataire. De même, le contrat de bail ne peut pas prévoir d’indemnités supplémentaires en cas de résiliation anticipée du contrat de bail.

II. Conditions

Pour pouvoir résilier de manière anticipée le contrat de bail, c’est-à-dire sans respecter les délais légaux ou le terme de congé, le locataire doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, il doit présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable. Ce dernier doit pouvoir payer régulièrement le loyer et les frais accessoires liés au bail. Pour ce faire, il faut regarder la situation économique du candidat proposé, en prenant en compte son revenu et les ressources de la personne avec qui celui-ci fait ménage commun cas échéant. Il ne faut pas non plus qu’il soit sujet à des poursuites.

De plus, le bailleur ne doit pas pouvoir raisonnablement refuser le nouveau locataire. Cela signifie qu’il doit être objectivement acceptable. La situation se détermine de cas en cas, en fonction notamment de la destination du bien ou selon la personnalité du candidat. Le refus doit se baser sur de justes motifs.

Enfin, le nouveau locataire doit être d’accord de reprendre le bail aux mêmes conditions concernant le loyer, la durée du bail, la destination des locaux et les clauses particulières.

III. Acceptation ou refus du candidat, absence de candidat acceptable

Si le bailleur accepte le candidat, celui-ci reprend le bail (transfert de bail). Les conditions contractuelles ne peuvent pas être changées, sauf si un nouveau contrat est conclu.

Il n’existe pas d’obligation pour le bailleur d’accepter le nouveau locataire et le transfert de bail. Il doit simplement motiver sa décision. En revanche, si les conditions énoncées précédemment sont remplies, l’ancien locataire est libéré de ses différentes obligations (comme le fait de payer le loyer ou trouver un nouveau candidat) dès qu’il propose un nouveau locataire compatible, que celui-ci soit accepté ou non. Si le bailleur ne répond pas, ne motive pas sa décision ou propose au candidat d’autres locaux, ceci est assimilé à un refus du nouveau locataire.

S’il n’y a pas de candidat acceptable, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à la fin du contrat de bail ou à l’échéance du délai légal ou contractuel. Cependant, il faut déduire de la facture les impenses qui ont pu être évitées (frais de chauffage, d’électricité…) et des profits tirés de l’usage du bien ainsi que ceux auxquels il a intentionnellement renoncé.

IV. Et pour la résiliation anticipée du bailleur ?

Le bailleur ne peut pas résilier le contrat de manière anticipée. Il doit suivre les conditions légales ou contractuelles, comme les délais ou l’utilisation de la formule agrée par le canton. Si la résiliation entraîne des inconvénients importants pour le locataire, celui-ci peut demander une prolongation du contrat.

V. Conclusion

Le droit des contrats suisse est basé sur le principe de la protection de la partie faible. Ceci entraîne ainsi certains avantages pour le locataire et quelques obligations supplémentaires pour le bailleur.

Il est important pour le locataire, comme pour le bailleur de connaître ses droits et obligations pour éviter des problèmes lors de l’application de ceux-ci. Le droit du bail est un droit extrêmement formaliste, qui ne tolère ni approximations, ni erreurs. Certains diraient même qu’une croix dans la mauvaise case peut sceller le sort d’un procès et nous aurions tendance à leur donner raison. Partant, pensez à vous faire conseiller avant d’agir.

Co-écrit par Albertine Necker (Présidente ELSA, étudiante en 3ème année de droit)