Le contrat de bail

I. Définition du contrat de bail

Il existe deux sortes de contrats de bail. Le bail à loyer et le bail à ferme. Sur le principe le système est unifié partout en Suisse, même si procéduralement certains cantons, y compris Fribourg, ont leurs spécificités.

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur laisse l’usage d’un bien au locataire, contre le paiement d’un loyer. Le bail à ferme quant à lui se porte sur l’usage d’un bien ou d’un droit productif, contre le paiement d’un fermage.

Le bail à ferme reprend en grandes parties les éléments du bail à loyer, avec toutefois quelques différences. La conclusion des deux contrats de bail en elle-même ne diffère pas. Même si la conclusion du contrat de bail peut paraître simple, une relecture par un avocat peut souvent éviter des erreurs.

II. Contenu

Les dispositions sur le bail s’appliquent pour les baux d’habitations et les baux commerciaux, mais également aux biens dont l’usage est cédé avec ces baux, comme par exemple des places de parking.

Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu’il prend fin à l’expiration de la durée convenue. Tous les autres contrats sont conclus pour une durée indéterminée.

III. Obligations des parties

A. Obligations du bailleur

Le bailleur doit permettre au locataire d’user du bien à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel il a été loué et de l’entretenir en cet état. Les dérogations à cette règle au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées ou pour des baux d’habitations ou de locaux commerciaux. Votre avocat saura vous conseiller pour éviter de tels écueils.

De plus, si un procès-verbal a été établi lors de la restitution du bien à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance. Le locataire peut également exiger de connaître le montant du précédent loyer. Le canton de Fribourg ne déroge en rien à ces règles générales.

Si le bailleur ne délivre pas le bien à la date convenue ou qu’il le délivre avec des défauts, les règles générales d’inexécution des contrats s’appliquent. Le locataire doit donc donner un délai au bailleur pour s’exécuter. Si celui-ci ne le fait pas avant la fin du délai, le locataire peut (1) demander l’exécution et demander des dommages-intérêts, (2) renoncer au droit et demander des dommages-intérêts pour cause d’inexécution (frais d’hôtel ou de loyer qu’il n’aurait pas dû payer si le bien avait été délivré en temps voulu), (3) il peut simplement se départir du contrat. Si le locataire accepte le bien malgré les défauts ou le retard, il ne peut que demander les prétentions qu’il aurait pu avoir si les défauts étaient arrivés en cours de bail (remise en état du bien, réduction proportionnelle du loyer, dommages-intérêts, prise en charge du procès contre un tiers, consignation de loyer).

Ces modalités sont extrêmement procédurières, raison pour laquelle l’assistance d’un avocat compétent en droit du bail est vivement recommandée. En cas d’erreur initiale dans les démarches il est très difficile de revenir en arrière ou de rectifier le tir.

Dans le bail à ferme, le bailleur doit s’acquitter des grosses réparations. Dans le bail à loyer, il doit s’acquitter de tous les travaux qui ne sont pas des « menus travaux de nettoyage ou d’entretiens du locataire ». Par exemple, le locataire doit pouvoir changer une ampoule. En revanche, n’ayant pas forcément les compétences nécessaires pour réparer un appareil ménager inclus dans le bail, il faudra faire venir un réparateur dont les frais seront à la charge du bailleur.

Attention à ne pas confondre les notions de bail à ferme et de bail à ferme agricole, ce dernier ayant une importance toute particulière dans les cantons ruraux tels que Fribourg notamment.

B. Obligations du locataire

Le locataire a l’obligation de payer un loyer, qui est la rémunération due au bailleur pour l’usage du bien.

Il ne doit payer les frais accessoires, comme par exemple les frais de chauffage, que si cela a été convenu spécialement dans le contrat.

Si le locataire, après la réception du bien, a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut fixer par écrit un délai de paiement, sans quoi il résiliera le bail. Ce délai ne peut pas être plus court que dix jours et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, que trente jours.

Les procédures usuelles de recouvrement sont également ouvertes et votre avocat saura vous renseigner à cet égard.

Le locataire doit se servir de son bien avec le soin nécessaire. S’il s’agit d’un immeuble, il doit être respectueux envers ses voisins.

IV. Conclusion

La Suisse est un pays de locataires, avec un petit nombre de propriétaires. Il en va de même dans le canton de Fribourg. Pour cette raison, le contrat de bail est très courant pour les biens immobiliers.

Diverses protections peuvent être utiles lors de la conclusion d’un contrat de bail.

Lors de l’emménagement et du déménagement, un état des lieux est recommandé pour que le locataire comme le bailleur s’assurent de l’état du bien en question.

En tant que bailleur, il est également conseillé de demander une caution au locataire au moment de la conclusion du contrat qui pourrait couvrir les dommages potentiels. Si ce montant n’a pas été (totalement) utilisé, il pourra être rendu au locataire au moment de l’état des lieux de sortie.

Une erreur en droit du bail pardonne très rarement (défaut de fixation du loyer, oublie de formule obligatoire, mauvaise dénomination, etc.). Pour toutes ces raisons, on ne s’improvise pas bailleur du jour en lendemain et il est vivement recommandé de se faire assister d’un avocat ou, à tout le moins, d’une régie spécialisée.

Co-écrit par Albertine Necker, Etudiante master en droit