La prolongation du contrat de bail (art. 272 ss CO)

I. Généralités

Recevoir une lettre de résiliation de son contrat de bail n’est souvent pas une bonne nouvelle, peu importe à qui elle est adressée. Le locataire comme le bailleur peuvent être ennuyés par une telle nouvelle, qui nécessite alors soit de rechercher un nouveau logement ou local commercial, soit de rechercher un nouveau locataire. Suivant les cas, il peut se justifier de demander à l’autorité compétente la prolongation du contrat de bail.

La prolongation du contrat de bail par le locataire est réglée aux art. 272 ss CO. Une telle prolongation n’est pas prévue dans la loi pour le bailleur.

II. La prolongation par le locataire

A. Droit du locataire

Le locataire peut demander la prolongation du contrat de bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas.

Pour déterminer quels intérêts priment, l’autorité peut se fonder notamment sur (1) les circonstances de la conclusion du contrat et le contenu de celui-ci, (2) la durée du bail (un locataire vivant depuis plus de vingt ans dans un appartement aura plus de chance de se voir accorder une prolongation sur cette base qu’un locataire y habitant depuis seulement quelques mois), (3) la situation personnelle, familiale et financière des parties, ainsi que leur comportement, (4) le besoin qu’a le bailleur ou ses proches d’utiliser les locaux et l’urgence de ce besoin (si le bailleur comptait sur cette résiliation pour y loger son enfant par exemple), (5) la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (c’est-à-dire s’il pourra être difficile pour le locataire de trouver un nouvel appartement par la suite).

L’autorité compétente doit en plus vérifier si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient être raisonnablement exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

B. Exclusion de prolongation

Le contrat de bail ne peut pas être prolongé lorsque le congé est donné en cas de demeure du locataire (en cas de retards de paiement), pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins, en cas de faillite du locataire, si, en prévision d’une transformation ou d’une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l’autorisation requise.

De plus, aucune prolongation ne peut être accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux équivalents (c’est-à-dire avec le même loyer, la même surface, etc.).

C. Modalités

La prolongation peut durer au maximum quatre ans pour les baux d’habitations et au maximum six ans pour les baux commerciaux. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. Le juge détermine avec équité s’il y a lieu de prolonger et pour quelle durée. Cependant, si les parties conviennent entre elles d’une prolongation contractuelle du bail, elles ne sont pas liées par les maximums légaux.

L’une des parties (le bailleur ou le locataire) peut demander à ce que la prolongation soit inscrite dans le contrat de bail, si nécessaire.

D. Procédure

La partie qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.

Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l’autorité de conciliation, lorsqu’il s’agit d’un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé, et lorsqu’il s’agit d’un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l’expiration du mandat.

Pour une deuxième prolongation, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’expiration de la première prolongation.

Remarque : A défaut d’un jugement ou d’un accord contraires, le locataire peut résilier le bail pendant la prolongation, à différentes conditions, soit en observant un délai de congé d’un mois pour la fin d’un mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année, soit en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année.

III. La prolongation par le bailleur

Il n’existe pas de prolongation légale pour le bailleur. La seule solution qui permet à celui-ci de « prolonger » le contrat après la résiliation est de faire annuler la résiliation. Le congé est annulable si celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi. C’est au destinataire du congé, c’est-à-dire dans ce cas le bailleur, de démontrer que le congé est contraire aux règles de la bonne foi.

IV. Conclusion

L’action pour prolongation du contrat de bail peut avoir des conséquences très importantes, notamment en matière de baux commerciaux. Le droit du bail étant extrêmement formaliste tant pour le bailleur que pour le locataire, il est important d’être bien conseillé sur les règles de procédure avant d’agir. Il n’est en règle générale pas possible de rattraper une erreur dans ce domaine, ce qui scelle souvent le sort de ces affaires.

Co-écrit par Albertine Necker (Présidente ELSA, étudiante en 3ème année de droit)