Le droit d’habitation

Le droit d’habitation est la faculté accordée à son bénéficiaire d’habiter un immeuble défini et de l’utiliser personnellement pour son propre usage.

A la différence du contrat de bail, le droit d’habitation est d’office inscrit au registre foncier, ce qui en assure d’emblée l’effectivité sans autre démarche que sa seule constitution.

Le droit d’habitation est par exemple utilisé dans le cadre d’avancements d’hoiries, lorsqu’un bien immobilier et transmis aux descendants mais que le propriétaire souhaite pouvoir continuer à vivre dans l’immeuble.

1. Formes du droit d’habitation

Il existe plusieurs formes de droit d’habitation, allant de l’utilisation exclusive d’une habitation entière à une utilisation commune, en passant par divers aménagements possibles tels que l’usage exclusif ou commun de certains locaux spécifiques.

2. Constitution

Le droit d’habitation est constitué soit par acte authentique devant notaire (contrat ou disposition pour cause de mort), soit unilatéralement dans le cadre d’un testament (olographe ou devant notaire).

Le droit d’habitation peut être soumis à condition suspensive ou résolutoire. Toutefois, dans le premier cas, il ne peut être inscrit au registre foncier qu’une fois la condition remplie.

Dans tous les cas, le droit d’habitation ne déploie ses effets qu’une fois inscrit au registre foncier.

3. Portée du droit

La portée du droit d’habitation dépend du cercle de ses bénéficiaires, de son objet, ainsi que de son étendue.

Tous ces éléments doivent être déterminés précisément dans l’acte constitutif. En particulier, le droit peut être constitué en faveur d’une ou plusieurs personnes déterminées, il peut porter sur un appartement, une maison, ou tout autre habitation déterminée, indépendamment de sa forme juridique sous réserve de cas particuliers.

4. Droits du bénéficiaire

Le bénéficiaire du droit d’habitation dispose du droit d’utiliser l’immeuble selon les modalités convenues. Sauf restriction expresse, il peut librement utiliser l’immeuble, notamment avec sa famille.

Le bénéficiaire n’est cependant pas en droit de mettre le bien immobilier en location.

5. Devoirs du bénéficiaire

Le bénéficiaire doit entretenir le bien comme le ferait un locataire diligent. Fiscalement, ce-dernier doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu (valeur locative), tandis que le propriétaire supporte la charge de l’impôt sur la fortune notamment.

6. Extinction du droit d’habitation

Le droit d’habitation peut prendre fin pour des causes diverses, essentiellement le terme convenu, le décès de son bénéficiaire ou encore l’incapacité durable de celui-ci d’exercer personnellement son droit, notamment en cas de séjour définitif dans un EMS.

7. Conclusion

Si le droit d’habitation est une institution juridique particulièrement utile, notamment dans le domaine successoral, il ne faut cependant pas le confondre avec le droit d’usufruit.

La portée de ces deux droits n’est pas exactement la même, non seulement du point de vue des droits conférés au bénéficiaire, mais également du point de vue de ses obligations, en particulier fiscales. Pour plus d’informations, vous pourrez vous référer à notre prochain article sur le droit d’usufruit.

Dans tous les cas, avant d’opter pour l’une ou l’autre option, il est fortement recommandé de vous faire conseiller par un professionnel. Ceci est d’autant plus important que le droit d’habitation a une valeur propre qui peut avoir une incidence du point de vue des règles fiscales sur les successions et les donations.

Co-écrit par Pauline Zoller (Juriste auprès de l’Etude Ferraz, étudiante en 3ème année de droit)