Constructions illégales, que faire?

J’ai fait une construction sans permis de construire. Que dois-je faire ? Quelles peuvent être les conséquences d’un tel acte ?

1. Généralités

Les constructions et installations sont tout ouvrage conçu pour durer, qui a un lien étroit avec le sol et apportant une modification sensible à l’aspect du terrain, en chargeant les réseaux d’équipement ou étant susceptible de porter atteinte à l’environnement.

Toute nouvelle construction ou installation est soumise à une autorisation de construire. Les cas de dispense sont énumérés dans la loi. Ceci s’applique également à toute modification ainsi qu’à toute démolition.

Lorsqu’une construction ou installation est érigée sans autorisation, celle-ci est illégale. Il est parfois possible de légaliser cette construction au travers d’une procédure. Celle-ci est similaire d’un canton à l’autre, mais peut demander des ajustements. L’aide d’un avocat peut s’avérer judicieuse dans ce genre de situation.

2. Procédure

La procédure décrite ici correspond à celle en vigueur dans le canton de Fribourg.

Lorsque les autorités se rendent compte qu’une installation a été construite sans autorisation préalable, souvent suite à une dénonciation, le préfet impartit un délai au propriétaire pour déposer une demande de permis de construire en vue de la légalisation de la nouvelle construction.

Il est très important de déposer cette demande, car si les propriétaires omettent de le faire dans le délai imparti, le préfet peut alors ordonner des modifications, voire la démolition de la construction.

Lorsque la demande a été déposée en temps voulu, le préfet examine si le permis de construire aurait pu être accordé pour la construction litigieuse. Dans ce cas, toutes les conditions légales sont pleinement applicable, comme si la procédure usuelle avait d’emblée été suivie. Le propriétaire ne bénéficie d’aucun allègement lié au fait que la construction est déjà en cours ou achevée. Au contraire, l’autorité sera même d’autant plus regardante qu’elle se méfiera d’emblée de ce requérant qu’elle aurait tôt fait de taxer de peu scrupuleux.

Si ces conditions sont remplies, le préfet peut autoriser la construction.

En revanche, si les conditions d’obtention du permis de construire ne sont pas remplies, la procédure de rétablissement de l’état de droit sera engagée. Dans ce cadre, il s’agira d’analyser le sort qui doit être réservé à cette construction litigieuse. Du préfet à la DAEC, la situation changera selon la zone dans laquelle on se trouve (à bâtir ou agricole). Quoi qu’il en soit, l’issue d’une procédure de rétablissement de l’état de droit pourra aller de simples modifications ou adaptations, jusqu’à la démolition totale ou partielle des ouvrages et la remise en l’état initial. Si le permis nécessaire était pour une démolition, il peut arriver que l’autorité demande aux propriétaires de reconstruire le bâtiment à l’identique, ce qui peut engendrer des coûts importants, notamment en cas de bâtiments protégés. Cela peut aussi engendrer la perte pure et simple du droit de reconstruire.

Cette décision pourra faire l’objet d’un recours au Tribunal cantonal. Attention toutefois à bien faire recours dans les délais. Un avocat pourra vous conseiller sur la marche à suivre.

3. Conclusion

Il est assez courant que des propriétaires décident de construire une nouvelle installation ou de modifier une partie de leur maison sans autorisation de construire. Cependant, ceci peut s’avérer complexe, en particulier si l’installation n’est pas conforme à la zone.

De ce fait, il est important de demander les autorisations au préalable et non quand les autorités viennent vous rechercher, d’autant plus qu’une autorisation donnée après la construction n’empêche pas les autorités de vous sanctionner par la suite sous l’ange d’une violation du droit des constructions. Les amendes infligées dans ce cadre peuvent s’avérer extrêmement élevée, surtout en cas de mauvaise foi.

Faire appel à un professionnel du droit des constructions en amont vous coûtera toujours moins cher que de faire face à de telles procédures. Si vous avez manqué le coche, optez alors pour un praticien habitué à la gestion de ces procédures de rétablissement de l’état de droit.

Nous sommes à votre disposition.

Co-écrit par Albertine Necker (Présidente ELSA, étudiante en 3ème année de droit)